进入4月下旬，随着中国内地和香港市场对于房地产泡沫的担忧加剧，两地均推出了旨在为楼市降温的一系列措施。但相比之下，“国十条”推行至今，内地楼价似乎未闻普跌之声，部分原因在于，各地政府在执行“国十条”方面的力度并不一致。

从实际效果来看，“国十条”的执行，尽管被解读为针对楼市重拳，但是却并未获得市场充分认可，特别是一些“硬性”规定，令人再次看到计划经济的影子。一名在北京工作多年的于先生来信表示，自己公司与社保均属厦门，但在北京工作了10多年，去年买的房子，今年拿到房产证后被银行告之，将不予批准其贷款。诸如此类针对“异地购房”的限制，令不少外来打工族被迫推迟置业计划，也为未来房价上涨提升了空间。

笔者认为，相比之下，熟悉市场之道的香港特区政府推行的“九招十二式”更符合市场规律。

与内地一样，随着投资者对于高房价引发的泡沫担忧，以及社会大众对于购房难的呼声渐起，香港特区政府也在4月中下旬出台了旨在降低楼市过高价格的“九招十二式”。其中“九招”，主要指的是香港财政司司长曾俊华提出的规管一手楼盘销售的9项举措，而“十二式”指的是香港运输及房屋局局长郑汝桦配合曾俊华九招而推出的“规管示范单位十二式”。

上述策略集中针对一手楼盘，特别是针对捂盘和虚报成交情况。例如香港特区政府要求发展商提前三天公布价格，并且一次性推出多套单位，并要求开发商披露有否本公司董事局成员及其直系亲属涉及交易，此外还要求公布实际的套内面积甚至标识出围绕单位外墙的真实厚度等等，非常细致。这些措施均旨在为市场提供一个更为清晰透明的交易环境。

其实香港房地产市场信息已经比内地透明很多。几乎所有银行都提供网上免费估价，任何人都可以在政府有关部门查到想买房子的产权、面积等信息，以及该房屋的所有法律文件（包括前几手交易价格与业主详情等）。因此，“九招十二式”的重点无疑是提升新房的信息披露透明度，以杜绝捂盘与虚假陈述现象。

同时，香港特区政府还推出了包括增加豪宅土地供应、全数推出4000多套剩余居屋进入市场，以及恢复政府主动拍卖土地增加供应等措施；香港金管局也向业界提出建议，希望避免打按揭利率价格战——尽管是建议，但也已经收到成效，以汇丰为首的银行界终止了HIBOR（香港间拆借利率）加0.65%的最优惠房按利率计划，而将增加幅度从0.65%提升至0.7%，别看这0.05%的差异，对于利用“H+”的买房者来说，已经相当于提升了近7%的利息成本，对于投资嗅觉比较灵敏的香港人来说，已经是一个足够的信号了。

这么多年来，香港一直欢迎外来者赴港买楼定居，而尽管香港人也同样抱怨内地客买楼驱升了房价，却从未听闻有任何组织团体建议香港特区政府要限制外地人购房，或是出台其他的限制措施——其中一个重要原因是，香港接近50%以上的家庭都居住在政府提供的公屋或是居屋内，真正在私人住宅上买楼的比重较少，而且用内地标准来说，多属于“改善型”。就这点来说，人们不得不承认，香港特区政府过往推行的公屋与居屋政策虽然养出一批“懒人”，却也令社会的稳定性更强。

“九招十二式”既然更符合市场，是否也起到了为楼市降温的效果呢？事实上，该政策出台之后，很短的一段时间内，香港房地产市场投资气氛仍然浓厚。当时中原地产的一份调查显示，二手市场的房价仍然高企，甚至有微幅上扬，这令不少批评家认为香港特区政府没有用心平抑楼价。

但一个月不到，新的一份调查便显示，购房者的心态已经出现了扭转，观望者开始增加，而卖家议价的空间也在增大，整体房地产市场开始出现平稳的态势。

香港特区政府的政策同样对地产商产生了较大的震动。在5月11日香港特区政府本年度的第一次土地拍卖中，地产商应者寥寥，在拍卖官多次威胁收回土地的情况下，最终才有一家地产商自己连续加价至底价之上承接。

到了5月26日，金管局公布4月份的住宅按揭统计调查。结果发现，4月份新取用按揭贷款额较3月份减少6.2%，降至257亿港元。而从金融机构新批贷款情况来看，新申请贷款的宗数则减少7.7%，至22818宗。上述数据部分反映出香港特区政府于4月中旬推行“九招十二式”以来，已经对香港房地产市场形成了较大的调整预期，令部分交易出现减缓迹象。